小規模宅地等の特例による節税効果や適用条件について
「小規模宅地等の特例」は、相続税の負担を大きく軽減する効果的な制度の1つです。
この特例を適用することができれば土地の評価額を最大80％も下げることができ、場合によっては納付額が数百万円規模で下がることもあります。
そこで、もし相続財産に土地が含まれているのなら「小規模宅地等の特例の適用を受けることはできないだろうか？」と考えてみることをおすすめします。
適用条件などが複雑な制度ですのでここでご確認いただければと思います。
小規模宅地等の特例とは
一般に「小規模宅地等の特例」として知られている仕組みは、租税特別措置法で規定されている「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」のことを指しています。
租税特別措置法第69条の4第1項では、「相続や遺贈で得た遺産のうち、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族の居住または事業のために使われていた宅地があるとき、一定の面積要件を満たすなら次のルールを適用する」といった規定が置かれています。
そして適用する具体的なルールは次のように明記されています。
・・・相続税の課税価格に算入すべき価額は、当該小規模宅地等の価額に次の各号に掲げる小規模宅地等の区分に応じ当該各号に定める割合を乗じて計算した金額とする。
一 特定事業用宅地等である小規模宅地等、特定居住用宅地等である小規模宅地等及び特定同族会社事業用宅地等である小規模宅地等 百分の二十
二 貸付事業用宅地等である小規模宅地等 百分の五十
一定の要件を満たす土地であれば、相続税の課税価格に加える価額を、本来の価額の20％または50％にできるということです。貸付のために使っている土地なら50％まで、それ以外の区分に該当する、居住用や事業用の土地などであれば20％までを相続税の課税価格に加えるという特例になっています。
この特例は生活に欠かせない遺族の居住確保や事業の引き継ぎに配慮した仕組みであり、効果が大きい反面、適用条件は厳しく規律されています。
4つの適用類型と節税効果
小規模宅地等の特例は、土地の利用形態に応じて4つの類型に分類されます。その類型に応じて節税効果も異なりますし、適用条件も異なります。
特定居住用宅地等：330㎡まで80％減額
特に利用頻度が高いと思われる適用類型が「特定居住用宅地等」です。
被相続人の自宅敷地が対象となり、配偶者が取得する場合は特別な要件を満たす必要がありません。
同居の親族が取得するときは、相続開始直前から申告期限まで継続して居住すること、かつ土地を保有し続けることが必要とされています。
- 別居の親族が取得したときでも、いわゆる「家なき子特例」と呼ばれる厳格な要件を満たせば特定居住用宅地等として評価減が認められることもある。
- 配偶者に関しては適用条件が比較的緩く設定されているが、配偶者は配偶者の税額軽減が使えるため、同特例を使わなくても税負担がかからないことが多い。そのため別の相続人が土地を取得して同特例を使う方が全体としての税負担を抑えられる傾向にある。
この類型では面積条件が「330㎡」と定められており、この面積を超える部分には特例が適用できません。
しかしその範囲内であれば80％もの評価減を適用し、仮に5,000万円の土地であったとしても相続税の計算に加える金額は1,000万円にまで抑えることができます。
特定事業用宅地等：400㎡まで80％減額
被相続人が事業用に使っていた土地※も、「特定事業用宅地等」として同特例の対象となり得ます。
※貸付は行わず、当該土地で直接事業を営んでいる場合。
減額割合は80％で、居住用の宅地より広い400㎡まで適用が認められますので、より効果は大きいといえるでしょう。
価額が5,000万円で面積400㎡の土地で比較してみます。これが居住用であれば、評価減ができるのは330㎡までですのでこれに対応する4,125万円分に対して80％減を適用します。すると算入する課税価格は、特例適用後の825万円と、適用できなかった残りの875万円を足した1,700万円となります。
一方、特定事業用宅地等であれば400㎡まるまる適用可能ですので、そのまま80％減を適用して算入する課税価格は1,000万円となります。
なお、適用を受けるには相続税申告期限まで当該事業を継続すること、そして土地を保有し続けることが求められています。
また、相続が開始される3年以内に新しく始めた事業で使われている土地に関しては適用対象外とされています。
これは、節税目的で始めた駆け込み的な事業開始を防止する目的で講じられた制限です。
特定同族会社事業用宅地等：400㎡まで80％減額
同族会社の事業に供されていた「特定同族会社事業用宅地等」に関しては、400㎡を限度に減額割合80%が適用されます。
被相続人およびその親族等が、発行済株式の50%超を持つ法人が対象で、申告期限において相続人が当該会社の役員であることが要件とされています。
貸付事業用宅地等：200㎡まで50％減額
当該土地を、被相続人が不動産賃貸業等（駐車場や駐輪場として使っていた場合も含む）に使っていたときは、「貸付事業用宅地等」として同特例の適用を考えます。この類型に該当するときは、限度面積が200㎡まで、減額割合が50%までとなり、ほかの類型に比べると控えめな効果となります。
減額効果は限定的ですが、それでも節税効果は決して小さくありません。
もし2,000万円の土地（200㎡）であれば、算入する課税価格を50％の1,000万円も減らすことができます。
いずれの適用を受ける場合も特例の適用を受けようとする宅地等について、申告期限までに若しくは申告期限から3年以内に遺産の分割ができている必要がありますが、3年以内に遺産の分割ができていない場合でも、一定の手続きをすることで受けることができます。
