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不動産の相続税評価額はどうやって調べる? 相続税の計算方法について/井関孝之税理士事務所

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不動産の相続税評価額はどうやって調べる? 相続税の計算方法について

相続税の大きさは相続する遺産の価額によって異なります。

価額の大きな遺産を引き継ぐとそれだけ大きな税金を納めることになり、不動産を取得するとなれば物件1つだけでも相続税が発生する可能性があります。

 

そして相続税の負担の有無や具体的な金額を把握するには「相続税の計算方法」を知っているだけだと不十分で、「各財産の相続税評価額を調べる方法」についても知っていなければなりません。

 

当記事では特に相続税への影響が大きい不動産の評価方法について解説をしていきます。

 

相続税の計算方法

相続税の大きさは、次の要因が絡み合って定まります。

 

●遺産の価値(価額)

●法定相続人の数

●各自の相続割合

●利用できる特例や控除

 

遺産の価値がゼロだと当然相続税もゼロですし、数千万円以上の遺産があっても法定相続人が多いと基礎控除額も大きくなって課税価格がゼロになることもあります。
仮に全体としての相続税が大きくなったとしても、遺産全体のうちわずかな財産しか相続しなかったのであれば相続割合が小さくなり、税額も相応に小さくなります。
さらに、配偶者の税額軽減や未成年者控除、障害者控除などの適用を受けて税額が減額されてゼロになることもあります。

 

重要な基準は基礎控除額です。次の計算式で求められます。

 

基礎控除額 = 3,000万円+600万円×法定相続人の数

 

そこで被相続人の法定相続人に配偶者と2人の子どもがいるときは、4,800万円(3,000万円+1,800万円)が控除可能となります。

遺産の総額が4,800万円以下であれば相続税の課税はありませんが、この額を超える遺産があれば相続税の申告・納付が必要になる可能性は高くなります。

 

相続財産の評価額を調べる必要がある

基礎控除額と遺産の総額が申告・納付義務の有無を分ける重要な要素です。基礎控除額については上述の通り法定相続人の数ですぐに求められます。

一方の遺産の総額については、各財産の評価額を調べていかないと明らかになりません。

 

不動産はもちろん、株式や自動車、貴金属、骨董品など様々な財産を金銭に置き換えて評価していく必要があります。

 

不動産の相続税評価額の調べ方

特に評価額が大きくなりやすく相続税への影響が大きい不動産に着目して、相続税評価額の調べ方をいくつか紹介します。

 

自用家屋の評価方法

不動産収入を得る目的ではなく自分自身が住むために所有する家屋は「自用家屋」と呼ばれます。自用家屋は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となりますので、特に計算を行う必要はありません。

 

自用家屋の相続税評価額 = 家屋の固定資産税評価額(正式には評価割合1.0を掛けます)

 

貸家の評価方法

賃貸マンションや賃貸アパートなどに使用している家屋は「貸家」として、自用家屋としての評価額から借家権相当額を控除して評価します。

借家権相当額は全国一律で30%とされていますので、次のように計算することができます。

 

貸家の相続税評価額 = 家屋の固定資産税評価額×(10.3

 

なお、家屋のうち賃貸として使っていない部屋があるときは、賃貸として使っている部屋面積の割合を乗じて評価を行います。一時的な空室は賃貸に使用しているものとして評価できますが、空室の期間に別用途で使用しているときは賃貸に使用しているものとして評価できません(自用家屋として評価)。

 

門や塀など評価方法

家屋の外に作られている門や塀に関しては、家屋と一体になって固定資産税の評価をされていませんし、土地でもありません。

そこで別途これらの設備について評価を行う必要があります。

 

これらの設備は次の計算式に従い、「再建築価額」を基に算出していきます。

 

門や塀などの設備の相続税評価額 = (再建築価額-建築から課税時期までの償却費の合計額)×70

※再建築価額:課税時点において新たに建築する場合に必要になる金額のこと。

※対象期間が1年未満の端数については1年として計算する。

※償却費は定率法に基づいて計算する。

 

一般的な土地の評価方法

道路1つが土地に接しているよくあるタイプの土地は「一方路線」の土地と呼ばれます。

 

この土地に関しては、道路に面した標準的な宅地1㎡あたりの価額を用いて評価額を算出します。この単位あたりの価額は「路線価」と呼びます。

 

そこで路線価に地積を乗じることで全体の評価額が出せるのですが、奥行距離の長さに対応して「奥行価格補正率」というものも乗じる必要があります。宅地に関しては、10m以上の奥行きがあれば1.00がその値となりますが、仮に奥行が4mに満たないような土地だと0.90を奥行価格補正率として乗じることになります。
用途が限られる(利用価値が下がる)土地については少し割引で評価することができる、ということです。

 

以上を踏まえ、路線価10万円、奥行価格補正率0.97、地積150㎡の土地を評価すると、次のように評価額を求めることができます。

 

土地の相続税評価額 = 路線価×奥行価格補正率×地積

          = 10万円/㎡×0.97×150

          = 1,455万円

 

2つの道路に接した土地の評価方法

前項で説明した土地は1つの道路に接した土地です。

これに対して2つの道路に挟まれる形で接した土地は「二方路線」の土地として利便性が向上することから評価額も高くなる傾向にあります。

 

二方路線の土地の相続税評価額 = (正面路線の価額+二方路線影響加算額)×地積

 

「正面路線の価額」については、2つの路線価のうち高い方を用いて算出される1㎡あたりの価額を採用します。

「二方路線影響加算額」は、2つの路線価のうち低い方(裏面路線価)に対して二方路線影響加算率も乗じて算出される価額のことです。

二方路線影響加算率は立地に応じて0.020.030.05などの値が定められています。

 

簡単に説明すると、二方路線の土地の場合、一方路線の土地に比べて数%ほど高い評価額が付くといえるでしょう。

同様に、三方路線の土地や四方路線の土地、角地なども利便性が高く、一方路線の土地と同じ面積でも少し高く評価額が算定されます。

 

逆に間口が狭い土地や不整形地については利用価値が下がりますので、その分を考慮した評価額の計算が行われます。

 

人に貸している土地の評価方法

他人に貸している土地については利用が制限されますので、その分を考慮しなければなりません。

土地の所有者Aが借地権を設定して借地人Bに貸し、その土地上にB所有の建物が建てられた場合、この土地は「貸宅地」となります。

 

このときの一般的な評価方法としては、次のように借地権割合を控除した形になります。

 

貸宅地の相続税評価額 = 自用地価額×(1-借地権割合)

 

不動産の評価は税理士任せるのがおすすめ

今回紹介したのは不動産を評価する方法の一部であって、ごく基本的な評価方法のみを紹介しています。

実際にはより複雑な計算が必要になる上、計算に必要な情報を調べるだけでも大変な作業となります。

そのため不動産を相続したときの財産評価や相続税の計算については税理士にお任せされることをおすすめします。

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  • 沿革
    • 平成6年2月 税理士登録
    • 平成10年11月 井関孝之税理士事務所開業
    • 平成10年11月 TKC全国会入会
  • 所属団体
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    • TKC全国会
    • 豊中商工会議所
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